1、定义：指项目开发前期的规划、设计、可行性研究及土地开发准备阶段的必要支出。
2、具体范围：
规划与勘察：项目可行性研究、规划设计、水文地质勘察、测绘等费用；
土地整理：“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整）费用；
行政报批：项目报建、审批等手续费用。
规划与勘察：项目可行性研究、规划设计、水文地质勘察、测绘等费用；
土地整理：“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整）费用；
行政报批：项目报建、审批等手续费用。
3、税务审核重点：
是否虚列费用（如将销售费用、财务费用计入前期工程费）；
多项目共同发生的费用是否合理分摊；
支出金额与预算是否存在异常差异。
是否虚列费用（如将销售费用、财务费用计入前期工程费）；
多项目共同发生的费用是否合理分摊；
支出金额与预算是否存在异常差异。
注意：土地购置费用通常单独列支，不包含在前期工程费中。
4、特点：
属于项目启动的“软性投入”，多为咨询、设计、审批类费用。
不涉及实体工程建设，通常在土地获取后、施工前发生。
属于项目启动的“软性投入”，多为咨询、设计、审批类费用。
不涉及实体工程建设，通常在土地获取后、施工前发生。
二、基础设施费
1、定义：为满足项目基本功能需求，在用地红线内建设配套工程设施的费用，或指开发小区内直接服务于项目的基础设施建设费用。
2、具体范围：
市政配套：供水、供电、供气、排污、排水、通信管网等；
内部道路：小区或园区内的道路、桥梁、停车场等。
环境工程：绿化、照明、消防设施、安防系统等。
场地平整：土方开挖、地基处理、边坡支护等。
市政配套：供水、供电、供气、排污、排水、通信管网等；
内部道路：小区或园区内的道路、桥梁、停车场等。
环境工程：绿化、照明、消防设施、安防系统等。
场地平整：土方开挖、地基处理、边坡支护等。
3、税务审核重点：
是否将房地产开发费用（如利息）混入基础设施费；
政府收取的市政配套费、报批报建费等是否合规计入；
政府返还的收费是否已从扣除项目中剔除。
是否将房地产开发费用（如利息）混入基础设施费；
政府收取的市政配套费、报批报建费等是否合规计入；
政府返还的收费是否已从扣除项目中剔除。
注意：红线外政府强制要求的市政配套（如城市主干道延伸）可能需分摊部分费用。
4、特点：
直接服务于项目主体功能（如住宅、商业体），属于“硬件投入”。
通常发生在施工阶段，与主体工程同步进行。
直接服务于项目主体功能（如住宅、商业体），属于“硬件投入”。
通常发生在施工阶段，与主体工程同步进行。
三、公共配套费
1、定义：指开发项目内建设的不以营利为目的、无法有偿转让的公共设施费用。
2、具体范围：
非营利性设施：居委会、派出所、学校、幼儿园、医院、养老设施、文体场馆、公共厕所等；
公共（便民）设施：自行车棚、变电室、垃圾站、公共停车场、公园、广场等；
商业配套：政府要求的便民超市、邮政网点等。
移交要求：需无偿移交政府或全体业主的配套设施。
非营利性设施：居委会、派出所、学校、幼儿园、医院、养老设施、文体场馆、公共厕所等；
公共（便民）设施：自行车棚、变电室、垃圾站、公共停车场、公园、广场等；
商业配套：政府要求的便民超市、邮政网点等。
移交要求：需无偿移交政府或全体业主的配套设施。
3、税务审核重点：
公共配套的产权归属是否明确（需全体业主或政府所有）；
是否虚列或预提未实际发生的费用；
有偿转让的配套设施需单独核算收入及成本，不得重复扣除。
公共配套的产权归属是否明确（需全体业主或政府所有）；
是否虚列或预提未实际发生的费用；
有偿转让的配套设施需单独核算收入及成本，不得重复扣除。
4、特点：
设施产权通常移交政府或公共机构，开发商不保留所有权。
成本需分摊至可售面积中，可能受地方政府规划强制要求。
设施产权通常移交政府或公共机构，开发商不保留所有权。
成本需分摊至可售面积中，可能受地方政府规划强制要求。
注意：需区分“营利性配套”（如自持商业）与“非营利性公共配套”，后者可列入开发成本。
三者的核心区别
提示：在土地增值税清算中，公共配套费需提供移交证明或产权归属文件；基础设施费需与实际工程量匹配，避免虚增成本；前期工程费需确保分摊合理，符合项目实际需求。
实务建议
1、会计处理：根据《企业会计准则》或《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（如国税发〔2009〕31号）进行归集和分摊。
2、税务筹划：公共配套费若符合条件可税前扣除，需注意合规性。
3、成本控制：明确合同分判范围，避免费用重复列支（如基础设施与公共配套的重叠部分）。
通过清晰界定这三类费用，可更精准地核算项目成本、优化税务安排，并为后期定价或利润分析提供依据。
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